Долевое участие в строительстве – популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством.
Однако при долевом участии в строительстве, есть свои риски, которые, можно свести к минимуму, если грамотно и ответственно подойти к составлению договора между застройщиком и покупателем.
В первую очередь необходимо знать, что правоотношения по участию долевом строительстве регламентируются Законом РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ).
При выборе застройщика потребителю нужно учесть, что для привлечения денежных средств дольщиков застройщику необходимо выполнить ряд действий, а именно:
- получить разрешение на осуществление строительства;
- опубликовать в СМИ, разместить в сети Интернет или представить в регистрационный орган проектную декларацию, содержащую сведения как о застройщике, так и о строительном объекте;
- осуществить регистрацию права собственности (договора аренды) на землю, предназначенную для строительства.
При заключении договора об участии в долевом строительстве необходимо обратить внимание на состав договора и его основные пункты. К существенным условиям такого договора относятся:
- Описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику;
- Цена договора, а также порядок и сроки внесения платежей;
- Срок передачи объекта;
- Сведения о гарантийном сроке на строительный объект;
- Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору.
При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. Также законной признается только письменная форма этого документа.
Кроме обязательных пунктов, в договоре желательно указать информацию о порядке корректировки цены договора в случае изменения площади объекта (лучше, если стоимость не будет подлежать изменению); о сроках устранения недостатков, выявленных дольщиком при осмотре квартиры; о форме управления будущим домом.
При этом Закон о защите прав потребителей предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Из судебной практики можно сделать вывод, что условиями, ущемляющими права потребителей, признаются:
- обязанность дольщика в течение конкретно установленного срока зарегистрировать свое право собственности на Объект долевого строительства (но из Закона № 214-ФЗ следует, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Из Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.);
- необходимость получения письменного согласия застройщика на уступку прав требований дольщика третьим лицам (однако Гражданский кодекс РФ гласит, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника),
- установление гарантийного срока на Объект долевого строительства с момента сдачи такого объекта в эксплуатацию (в то время как Законом № 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок должен исчисляться со дня передачи объекта долевого строительства дольщику).
Признать подобные условия недействительными может только суд. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации; жительства истца; заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
Потребители по искам, связанным с нарушением их прав, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.